Аренда госимущества, инвестиции, цифровизация: "Официальный разговор" с Леонидом Антоненко

Аренда госимущества в Украине — это не только аренда в классическом смысле, но и возможность для инвестирования. Для этого в Украине внедрили новую систему, согласно которой арендатор сможет арендовать помещение и платить всего 1 грн за квадратный метр, но при условии, что он будет инвестировать деньги в реставрацию здания. 

Об условиях новой программы и кто уже согласился принять в ней участие — рассказал заместитель главы Фонда государственного имущества Леонид Антоненко в программе "Официальный разговор" телеканала "Дом".

Ведущая — Анна Нитченко.

— Расскажите о государственной аренде — привлекаются ли к этому инвесторы? 

— Действительно, аренда — это не всегда аренда в классическом смысле этого слова, когда просто передается столовая на первом этаже университета в аренду, чтобы накормить студентов. Бывают другие ситуации, когда у государства есть имущество, инфраструктурное имущество, например, причалы в портах, когда передается причал для того, чтобы на его месте был создан перевалочный комплекс. Это уже элементы концессии, если так разобраться, но в Украине традиционно их реализовывали инвестиционные проекты в рамках арендных отношений. 

Мы посмотрели на эту ситуацию с арендными отношениями и решили, что нам нужно больше ее структурировать для того, чтобы инвесторы понимали лучше, как работать с этим инструментом. Чтобы инвесторам было удобнее и понятнее, как это работает. И одно из таких направлений мы заимствовали из практики Евросоюза.

Мы слышали о том, что там нередки случаи, когда заброшенные и полуразрушенные памятники архитектуры, старинные шато передают в аренду частным инвесторам в обмен на обязательство реставрации такого шато, после чего инвестор платит один евро за квадратный метр такой недвижимости и имеет достаточно продолжительный срок аренды. 1 евро на протяжении достаточно большого периода аренды. Эта программа часто рассчитана на 49 лет. Это почти собственность, но еще не собственность. 

Этим летом Кабинет министров одобрил эту программу для украинских памятников архитектуры, которые часто находятся в достаточно плачевном состоянии. У нас, конечно, есть возможность поставить такой памятник на приватизацию и, уже будучи собственником, любому инвестору проще и надежнее инвестировать в нечто такое, что принадлежит ему по праву собственности. Но есть другой аспект: есть риск, что став собственников, он просто снесет этот памятник или позволит ему разрушиться. 

В Киеве на Обсерваторной недавно была история, когда ночью въехал экскаватор и начал сносить двухэтажное старинное красивое здание. Усадьбу Барбана. После чего Совет национальной безопасности и обороны принял решение о необходимости запрета подобного рода строек на месте старинных домов в центральной части города Киева. 

Это дилемма, потому что в 2009 году Киевсовет просто приватизировал это здание, хотя мог бы поступить иначе. Мог бы найти инвестора, посольство, например. Это конкретное строение хотело восстановить посольство Туркменистана. Вот ему можно было бы предложить на 49 лет в аренду под условия реставрации этого здания, чтобы оно не пострадало с исторической точки зрения, было сохранено.

Эту программу мы имплементировали в украинское законодательство, и первый пилотный проект, над которым мы работаем — это посольство Германии долгое время ведет переговоры с Украиной о возврате ему здания на Лютеранской. Там стоит здание в 6 тыс. кв. м, памятник архитектуры, частично разрушенный. Конечно, есть много желающих его приватизировать, но, в данном случае, мы пошли по другому пути, идя навстречу пожеланиям правительства Германии, которое каждый год, когда премьер-министр страны приезжала в Украину, обсуждали этот вопрос, потому что до революции там находилась религиозная община.

— Налаживаются международные отношения.

— Совершенно верно. Мы пошли им навстречу. Мы не считали нужным все-таки передавать в собственность бесплатно, как они настаивали. Мы эту программу заимствовали, и в рамках этой программы будет реализован, в том числе, этот проект на Лютеранской, где будет создана немецкая школа, немецкий культурный центр. 

При условии инвестиций 10 млн евро в реставрацию этого памятника, немецкое посольство получит право после того, как реставрация закончится, платить одну гривну за квадратный метр этого имущества. Любое правительство Европейского Союза, если оно финансирует образовательные проекты в Украине, имеет право принять участие в таких проектах в Украине. 

— Речь идет только о посольствах стран Европейского Союза или кто-то еще может принять участие в этой программе? 

— Все-таки речь не идет о посольстве, речь идет именно об образовательном учреждении, которое получает финансирование из бюджета страны-члена Европейского Союза. Вот, например, Великобритания уже не подойдет, а Германия и Румыния подходят. А английскую школу уже по этой программе не откроешь.

— По поводу участников —  кто может заявить о своем желании поучаствовать в программе и получить одобрение на аренду? Например, если речь идет о памятнике архитектуры. 

— Может кто угодно, просто в данном случае есть процедура — принять участие и получить имущество по аукциону или без аукциона. Образовательные учреждения, которые получают финансирование из бюджета стран-членов Евросоюза, могут претендовать на эти возможности без аукциона. 

Если же мы ищем арендатора без какого-то конкретного целевого назначения, но на памятник архитектуры, находящиеся в аварийном состоянии, то тогда он должен выиграть в аукционе. И в течение того времени, пока идет реставрация, платить сумму, которая на аукционе будет предложена, а после реставрации можно получить эту льготу: 1 гривна за квадратный метр.

— Для государства что выгодно — аренда или приватизация?

— Вопрос даже ж не в выгоде. С точки зрения денег, то же самое здание на Обсерваторной, о котором я упомянул, выгодно было продать. С точки зрения денег для инвестора, на его месте выгодно построить 24-этажный дом. Но почему-то же соседи бросались на экскаваторы и почему-то Совет национальной безопасности и обороны принял это решение в ответ на этот кризис. 

Я думаю, если бы наши подходы, которые мы уже разработали и имплементировали в законодательство, можно было использовать в 2009 году, то Киевсовет не торопился бы с тем, чтобы исторические здания, наше культурное наследие, распродавать, сносить и строить на его месте то, что выгодно. Аренда, в особенности когда речь идет об объектах культурного наследия, — это не всегда о выгоде, это иногда именно о сохранении национальной памяти.

— Какие еще новшества будут вводиться? 

— Мы работаем над тем, чтобы устранить чиновника во взаимодействии между балансодержателем и арендатором. Для этого мы разрабатываем электронную программу или платформу администрирования арендных отношений. Мы хотим дать балансосодержателю, любому юридическому лицу, которое функционирует на базе государственной собственности, которая за ним закреплена, больше самостоятельности. Мы хотим, чтобы это юридическое лицо заходило в свой электронный кабинет, заносило информацию по соответствующим полям, отвечало на вопросы, которые программа будет задавать, и после того, как информация будет собрана, объект попадал бы на электронную платформу ProZorro без участия чиновника. После того, как там, на платформе, найден арендатор, договор бы заключался в электронном виде путем присвоения электронных цифровых подписей. 

— То есть максимальный переход на цифровизацию. 

— Мы хотим устраниться в тех случаях, когда речь идет о стандартных арендных отношениях, когда никаких отклонений нет. Например, мы стремимся увеличивать сроки аренды. В среднем, у нас продолжительность аренды была около 2 лет. При этом, встречались случаи, когда аренда было 40 лет, 49 лет. Возникал вопрос: а почему одним 2 года, а другим — 45? 

Мы пытаемся от этого дела отойти. Мы хотим сказать, что, вот, 5 лет — это стандартный срок, и его администрировать можно без участия чиновника. Если требуется более продолжительный срок, то тогда мы разрабатываем алгоритмы, когда эти сроки могут быть предоставлены

Одним из алгоритмом является количество инвестиций, вложенных в улучшение объекта. Мы говорим, что 700 евро на квадратный метр дает право увеличить срок аренды на 15 лет. Если сумма инвестиций начинает превышать 4 млн евро или эквивалент в гривне, то 25 лет, и так шкала до 10 млн евро. Свыше 10 млн — мы тогда предоставляем 49-летний срок аренды. 

Такие вещи, связанные с инвестициями, с продолжительными сроками, любые сложные моменты арендных отношений, эти вещи мы как Фонд госимущества, как регулятор арендных отношений, будем отдельными своими решениями предоставлять возможность такие условия включать в договор. А дальше — люди сами себе договор заключают электронно без участие чиновников.