Первые 100 дней рынка земли — как реформа работает на практике

За 100 дней функционирования рынка земли в Донецкой области заключено более 380 сделок купли-продажи земельных паев. Хотя право на пай здесь получили 237 тыс. граждан. Всего по Украине было заключено 28 280 сделок купли-продажи паев на общую площадь 70 тыс. га. Средняя цена продажи одного гектара на сегодня по Донецкой области составляет 27 тыс. грн. Продаются не только пашни, но и пастбища.

Граждане наконец-то получили право полноценно распоряжаться своим имуществом. А это в свою очередь вывело на новый уровень земельные правоотношения. Как в новых реалиях уживаются пайщики с фермерами, возможно ли сегодня реализовать право на получение участка, и как не разругаться с соседями, устанавливая границу между наделами, — отстоять справедливость помогают государственные центры бесплатной правовой помощи. Как это работает — анализируют журналисты программы "Право на право" телеканала "Дом".

Опыт жительницы Новониколаевки

"Они нарушили закон. Статью 24 Конституции Украины, статьи 116, 118 Земельного кодекса", — Надежда Супрунова практически наизусть выучила земельное законодательство.

Жительница Новониколаевки Запорожской области два года боролась за земельный участок, доставшийся ей в наследство от родителей еще в 2000-х. Тогда приватизировать его не смогла, а в 2019 году столкнулась с неожиданными трудностями.

"На то время не было средств. Короче говоря, своевременно не было сделано. Обратилась в Новониколаевский сельский совет для приватизации огорода, мне отказали", — рассказывает Надежда Супрунова.

В письме из сельского совета Надежду Николаевну уведомили, что ее участок уже отдан в пользование другому лицу. Пенсионерка обратилась за консультацией в местное бюро бесплатной правовой помощи.

"Когда мы начали собирать доказательства, оказалось, что это лицо еще и участник боевых действий", — говорит начальник Новониколаевского бюро правовой помощи Александр Котов.

Руководитель бюро Александр Котов за годы практики не раз сопровождал дела, в которых содействовал в выделении земельных участков людям, прошедшим горнило войны. Но в данном случае право было на стороне Супруновой.

"Согласно позиции Верховного суда Украины, участники боевых действий, а именно участники АТО, имеют преимущество над другими гражданами на предоставление им земельных участков из земель государственной собственности. Этот земельный участок находился в пределах населенного пункта, потому являлся коммунальной собственностью. У этого лица не было преимущества над моей клиенткой", — уточняет начальник Новониколаевского бюро правовой помощи.

Два года судебных тяжб были тяжелы морально, но, к счастью, Надежда Николаевна уже зарегистрировала свое право владения на землю. А участнику боевых действий нашли другой участок.

"Нужно отстаивать свои права, нам помогли, я очень благодарна", — говорит женщина.

Более 500 центров по стране

Все граждане, у которых возникают вопросы относительно прав на землю, могут обращаться за бесплатной правовой помощью, говорит заместитель директора Координационного центра оказания правовой помощи Сергей Ющишин.

"Нужды часто возникают именно в переоформлении земли, в вопросах наследства (именно земельного), также в установлении границ земельного участка. Эти люди, все, кто имеет такие проблемы, могут обратиться к системе бесплатной правовой помощи по всей стране", — подчеркивает Сергей Ющишин.

Таких центров по всей стране — более 500, и ежедневно туда поступают сотни обращений по земельным вопросам. С 1 июля — с даты запуска рынка земли — эта цифра только растет.

"Очень много вопросов связано с арендой земельного участка. У некоторых селян земля находится в аренде уже давно. И эти правоотношения, связанные с арендой участка, вызывают у них множество вопросов. Потому что иногда недобросовестные фермеры или органы местного самоуправления искажают какие-то обстоятельства, обманывают людей, а люди не осведомлены, не знают", — говорит директор Запорожского центра по оказанию бесплатной правовой помощи Ольга Бородина.

Земельный ликбез

В Таврийской территориальной громаде в Запорожской области — 18 тыс. га земли. Из них 12 тыс. — пахотные. Сельский голова Николай Свириденко подтверждает — проблемы в отношениях пайщиков и фермеров есть. В основном они касаются финансов и юридического оформления договоров.

"Основные проблемы — это расчеты за паи, люди обращаются очень часто. Есть такие ситуации, когда составлен договор аренды земельного участка, но он не зарегистрирован в реестре имущественных прав, и потому не имеет юридической силы. А человек не проконтролировал то, что договор не работает. Есть недобросовестные арендаторы, которые регистрируют в реестре уже в конце аренды. Вот взяли в аренду на 5 лет, через 4 года зарегистрировали в реестре имущественных прав, и снова 5 лет повторяется", — поясняет глава села Таврийское Николай Свириденко.

Чтобы минимизировать такие случаи, местная власть и центры правовой помощи работают в тандеме. Юристы выезжают во все, даже самые отдаленные населенные пункты, чтобы донести до землевладельцев информацию об их правах и возможностях.

"Мы проводим образовательные мероприятия, на которых разъясняем права людей, мы проводим уличное информирование. Встречаемся с людьми, предоставляем им печатную информацию и отвечаем на их вопросы", — отмечает заместитель начальника Ореховского бюро правовой помощи Елена Назаренко.

Также ежегодно рекомендуется заключать дополнительные соглашения, акцентирует Николай Свириденко.

"Проводим собрания, разъяснения, чтобы перед тем, как заключить договор, обратились или к нам, в органы местного самоуправления, или в правовую помощь, где подскажут, как правильно этот договор оформить, как проконтролировать его исполнение. Каждый год мы предлагаем также заключать дополнительные соглашения. Стоимость услуг может расти. Если не пересматривать и не закреплять это дополнительными соглашениями, человек может терять свои деньги", — разъясняет глава Таврийского.

Арендаторы и собственники

Соблюдать земельное право выгодно и самим фермерам. У фермера Юрия Верхуши, к примеру, в аренде около 80 га земли. С пайщиками потомственный фермер наладил отличные взаимоотношения, а иногда даже оплачивает аренду наперед.

"Не обижаем, помогаем. Обращаются, бывает, и заранее, чтобы и машину купить, и дома. Еще отец мой так завел, попросили — надо помочь", — рассказывает Юрий Верхуша.

Несмотря на старенькую технику и нехватку рук, в этом году урожай у Юрия хороший. Пшеницы удалось собрать до 50 центнеров с гектара. Но даже несмотря на это, хозяйство Юрия под угрозой. Пайщиков пытаются переманить крупные агрохолдинги.

"Приходят к моим пайщикам, предлагают: "Перейдите ко мне по окончании договора, мы будем вам больше платить. Не 10 тыс., а 20, 30, только перейдите к нам", — продолжает фермер.

Ценовую конкуренцию фермер пока выдерживает. При этом самостоятельно платит за пайщиков земельный налог. Однако любой неурожайный год может существенно ударить по возможностям предпринимателя. Чтобы обезопасить себя от рисков, Юрий в перспективе с удовольствием воспользуется возможностью, которую предоставляет рынок земли, и выкупит арендованные участки хотя бы частично.

"Просто все же в средства упирается, нам тоже их нелегко заработать. Всё своими руками собрали, и косим", — говорит Юрий Верхуша.

Алексей Чурко, именно его комбайн убирает поле с подсолнечником, также на урожай пока не жалуется.

"По мере возможностей держим цену не меньшую, чем холдинги, стараемся людей не обидеть. За это время, за два года, ни один человек не ушел, а от холдингов еще и пришло немного", — рассказывает фермер Алексей Чурко.

Два года назад он бросил все и вложил средства в фермерский бизнес — взял в аренду 200 га земли. Сейчас не жалеет. А в земельной реформе видит плюсы как для себя, так и для арендодателей.

"Люди должны иметь возможность распоряжаться своим имуществом. Вы можете квартиру продать? А они чего не могут? Это их решение, их усмотрение — продавать или не продавать, покупать или не покупать", — убежден Алексей Чурко.

Но продавать землю пока никто не спешит. Средняя цена по Украине за гектар пока едва дотягивает до 1 тыс. долл. В перспективе она будет только расти.

"Те опасения, которые были, например, что все начнут продавать или покупать резко землю, это была неправда. Мы проводили социологическое исследование, и до сих пор около 70% людей не собираются продавать землю. Они будут или обрабатывать свою землю, заниматься на ней, или будут ждать, когда, возможно, земля вырастет в цене", — говорит заместитель директора Координационного центра оказания правовой помощи Сергей Ющишин.

Впрочем, даже в будущем никто не сможет вас обязать избавиться от ценного актива. Из всех украинских граждан реализовать свое земельное право в полной мере не смогут лишь жители временно оккупированных территорий.

"Люди, которым земля на неподконтрольной территории принадлежит по праву владения, использования, каких-либо других правоотношений, не могут воспользоваться своим правом. Они фактически лишены того права, которое имеют другие граждане", — поясняет директор Регионального центра по оказанию бесплатной правовой помощи в Донецкой и Запорожской областях Павел Наливайко.

"Неподконтрольные" нюансы

Понятно, что речь идет не только о продаже земли, а и о более простых и насущных вопросах. Например, ее бесплатной приватизации, получении данных из кадастровой карты, другой юридической помощи в подготовке документов.

Эти вопросы актуальны для многих жителей Донбасса, у которых есть земельные участки иногда по обе стороны фронта. Все, что может делать государство на данном этапе, — размещать центры правовой помощи как можно ближе к линии соприкосновения, чтобы помогать людям отстаивать свои права.

"Они и в телефонном режиме, и письменно обращаются. У нас находятся три точки в контрольных пунктах въезда-выезда (КПВВ) в Донецкой области, где работают наши сотрудники. В Авдеевке фактически в 300 м от знака "мины" находится наше бюро правовой помощи, и там работают наши специалисты. Мы не можем физически покрыть всю территорию, но у нас есть договоры с нашими волонтерами. Они помогают нам осуществлять коммуникацию с людьми, если у них возникают правовые проблемы. И мы решаем их, независимо от того, где человек физически находится — здесь или за линией разграничения", — уточняет Павел Наливайко.

Между тем, по предварительным прогнозам, благодаря эффективному управлению земельными ресурсами, поступления в бюджеты громад ежегодно могут составлять до 12 млрд грн. Это позволит повысить общий уровень инфраструктуры регионов и, как следствие, благосостояние населения.