Ипотека под 3% и 7%: разбираемся с экспертами в нюансах жилищных программ для ВПЛ

У переселенцев с Донбасса и Крыма появилась новая возможность обрести своё жилье. В Украине 17 мая стартовала программа ипотечного кредитования, с помощью которой внутренне перемещённые лица (ВПЛ), у которых нет в собственности недвижимости, могут взять кредит под 3%. Это не единственная жилищная программа переселенцев — у каждой такой есть свои нюансы.

В теме разбирались журналисты программы "На самом деле: Донбасс" телеканала "Дом", эксперты и гость программы — заместитель министра по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Инна Драганчук.

Квартира в ипотеку под 7%

С января этого года заработала программа "Доступная ипотека под 7%". Ею могут воспользоваться все украинцы, а не только переселенцы. Разницу между рыночной и программной ставкой по ипотечным кредитам банкам компенсирует Фонд развития предпринимательства.

Журналист Алексей Фалин — переселенец из Луганска, живёт в Киеве. Он решил воспользоваться программой и покупает жильё в ипотеку под 7%. Пока он — один из немногих. Кто-то решил, что процентная ставка слишком высока, кто-то испугался бюрократической машины, другие не решаются связывать себя денежными обязательствами на десятки лет.

"Я несколько лет изучал ипотечные программы, искал жильё. Но процентная ставка, честно говоря, пугала. Года четыре назад ипотечная ставка была 24% годовых. Это безумно. Сейчас стандартная ипотечная ставка в банках снизилась до 14-16%", — говорит Фалин.

Алексей отмечает, что в процессе были трудности и неприятные сюрпризы, но он всё же рад своей новой небольшой квартире под Киевом.

Переселенец предупреждает: перед тем, как брать ипотеку, нужно обязательно рассчитать дополнительные расходы.

"Согласно программе, первоначальный взнос составляет 15% , но в любом случае получится значительно больше. У меня получилось где-то 25-27%. Также говорят, что процентная ставка — в районе 7%. На самом деле она выйдет в районе 9%, потому что ежегодно надо оплачивать страховку жилья и жизни", — поясняет переселенец.

Кроме того, не все застройщики работают с ипотекой, и не все банки просят первый взнос менее 50% от стоимости жилья. Алексей обратился в один из банков, который несколько лет назад стал государственным, там ему сначала называли одну цифру, но потом подняли первый взнос до 65%. Эти условия для переселенца оказались неподъёмными и тогда он обратился в "Ощадбанк".

"Я параллельно искал квартиру и общался с банком. Как только менеджер банка сказала — подавайте документы, на этом этапе они с менеджером по продаже недвижимости уже сами сконтактировались. Я в большинстве этих процессов не принимал участия. Менеджер по продажам предоставила все документы в банк, банк их оформил. Где-то полторы недели я ждал ответа от банка, чтобы мою заявку утвердили", — рассказывает Алексей Фалин.

Луганчанину трижды пришлось переносить подписание договора, потому что программа не даёт точного ответа на вопрос: нужна ли справка переселенца, чтобы оформить ипотеку.

"Чтобы получить ипотеку, надо иметь справку о прописке. Я такую справку иметь не могу, у меня жильё — на оккупированной территории. Долго решали, надо ли мне обращаться в Центр предоставления административных услуг, чтобы получить справку или достаточно будет справки переселенца. В итоге юристы банка решили, что справки переселенца будет достаточно", — продолжает Фалин.

Несмотря на сложности, переселенец считает, что ипотека под 7% в его случае — лучшее решение.

Ипотека под 3%

Вопрос доступного жилья актуален для огромного количества граждан Украины. В стране официально зарегистрированных переселенцев — около 1,5 миллиона.

"У нас всего 1 млн 466 тыс. официально зарегистрированных переселенцев. Более 45% переселенцев, согласно опросам, хотят участвовать в жилищных программах. То есть это около 600 тысяч", — отмечает заместитель министра по делам ветеранов и ВПЛ (2019-2020 гг.) Руслан Калинин.

За последние 7 лет государство запустило 6 жилищных программ, но все они ограничены — денег в бюджете на них в полном объёме не хватает.

Чиновники говорят, что государству было бы гораздо тяжелее с жильём для переселенцев, если бы не помощь зарубежных доноров. Так, несколько программ в Украине профинансировал немецкий банк развития KfW. Один из проектов, на который KfW выделил 25 млн евро, стартовал в середине мая — "Ипотека под 3%".

"Особенность этой программы: кредитная ставка — 3%, кредит даётся не более чем на 20 лет либо до наступления пенсионного возраста. Первоначальный взнос — 6%", — поясняет основные условия Руслан Калинин.

Чтобы стать участником программы, нужно подать заявление лично в региональное управление Государственного фонда содействия молодёжному жилищному строительству ("Держмолодьжитло") или в электронной форме через веб-портал "Дія".

Система будет отбирать победителей из базы рандомно (по принципу лотереи). Это и есть главное отличие от прежней программы по ипотеке под 3% для переселенцев и участников АТО — ранее отбор претендентов происходил согласно очереди. При отборе участников новой программы будут присутствовать представители Минреинтеграции, "Держмолодьжитла" и международный консультант — представитель Германии.

"Условия одинаковые. Но новая программа лучше тем, в первую очередь, что на неё уже есть 25 млн евро. А на государственную программу ("Ипотека под 3%", — ред.) у нас было в 2019 году 200 млн грн, затем в 2020-2021 годах закладывалось по 17 млн грн, то есть мы видим разницу бюджетирования данных программ", — комментирует глава правления "Держмолодьжитла" Сергей Комнатный.

Немецкий грант рассчитан на два года. Сумма будет поступать траншами. "Ипотека под 3%" подходит только для переселенцев, у которых в собственности нет жилья на подконтрольной территории.

"Жильё идёт из расчёта 21 кв. м на человека плюс 10,5 кв. м на всю семью, и есть граничная цена стоимости за квадратный метр. Допустим, если мы говорим о Киеве, то это до 27 тыс. грн за "квадрат", — добавляет Руслан Калинин.

Например, в рамках кредита допустимая площадь для семьи из двух взрослых и одного ребёнка — 73,5 кв. м (21 + 21 + 21 + 10,5). Если эта семья живёт в Киеве, то может получить кредит на такую квартиру в размере 1,8 млн грн. Семье нужно будет заплатить 119 тыс. грн первоначального взноса.

Но не стоит забывать об опыте таких людей, как Алексей Фалин. Он взял 7-процентную ипотеку, но подготовительные затраты будут примерно такими же — страховка, поиск и оценка жилья и так далее.

Украинские правозащитники говорят, что большинство льготных программ в стране являются недоступными для ряда переселенцев. Кому-то мешает возраст, у кого-то недостаточно высокая зарплата, некоторые программы предлагают только временное жильё, что не решает проблему окончательно. Чиновники отвечают: так было и будет всегда не только в Украине, но во всем мире.

"Не было и не будет никогда универсальных программ, которые бы подходили абсолютно для всех", — считает Сергей Комнатный.

"Ипотека под 3%" на первоначальном этапе обеспечит жильём примерно 1500 семей. А деньги, которые эти семьи будут возвращать, погашая кредит, пойдут на финансирование новых кредитов для других семей переселенцев.

Переселенцев на самом деле меньше

О жилищных программах говорим с заместителем министра по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Инной Драганчук.

Ведущий — Алексей Мацука.

— Вот мы рассказали о программах жилищного кредитования. Но переселенцы часто их критикуют за то, что программы не позволяют получить жильё самым незащищённым, у которых небольшой доход. Этот вопрос решается как-то правительством?

— Вопрос обеспечения жильём остаётся открытым, независимо от всех усилий, которые прилагает правительство Украины и наши международные партнёры. Вопрос не может быть решён в любом случае в ближайшее время.

Что касается программ обеспечения жильём именно малообеспеченных, социально уязвимых групп переселенцев. Это, в первую очередь, наши программы субвенции — "70 х 30", когда жильё приобретается местными громадами, при этом 70% его стоимости оплачивается за счёт субвенции из госбюджета, а 30% — за счёт местного бюджета. И такое жильё остаётся в результате у органов местного самоуправления, в собственности громад. Оно выдаётся переселенцам, и жильём можно пользоваться неограниченное время. Это самая распространённая практика в мире в решении данных проблем.

Но в целом, не существует, к сожалению, мировых примеров, которые могли бы нам вселять оптимизм. Когда в один момент страна, которая оказалась в ситуации, как в Украине, могла бы одномоментно обеспечить всех нуждающихся жильём. Именно в частной собственности.

Важно ещё сказать, что это не проблема исключительно какой-то категории переселенцев. Это проблема, которая касается конкретно и моих родственников, и моих друзей, которые продолжают по-прежнему жить кто в съёмных квартирах, кто в съёмных комнатах. Соответственно, эта проблема касается всех.

— И таких всех — порядка 1,5 млн человек. И все 1,5 миллиона не смогут, наверное, получить жильё.

— Давайте честно. Не 1,5 миллиона. Мы говорим, что у нас официально зарегистрированы 1,5 млн переселенцев. Но из них около 700-800 тысяч всё-таки остались проживать на временно оккупированных территориях. То есть, наверное, цифра минимум в 1,5-2 раза меньше. Мы это видим и по социальным выплатам. Мы видим движение средств, которое сейчас наблюдаем в Пенсионном фонде.

Соответственно, в реале они зарегистрированы как внутренне перемещённые лица. Но, наверное, их всё-таки в 1,5-2 раза меньше.

— Что можете сказать о новом этапе "Ипотеки под 3%", которая реализуется за счёт средств KfW?

— Да, программу удалось запустить благодаря банку KfW. Но она могла быть реализована ещё несколько лет назад. К сожалению, бюрократические процессы заняли гораздо больше времени с обеих сторон, чтобы наконец-то этот кредит стал доступен нашим гражданам.

Но стоит также сказать о том, что любая реализация финансовых программ будет нести определённые риски, позитивные и негативные моменты для участников этих программ. Одномоментного и понятного понятия никогда не будет.