Цена будет расти: о свободном рынке земли в Украине говорим с экономистом Олегом Нивьевским

Одна из важнейших реформ в истории независимой Украины — в стране с 1 июля заработал свободный рынок земли. После 20 лет моратория на продажу участков украинцам вернули право распоряжаться своим имуществом. На первом этапе, до 2024 года, будут действовать жёсткие ограничения. Купить земельный участок смогут только граждане Украины — и не больше 100 га в одни руки.

О тонкостях процесса в программе "На самом деле: Украина" телеканала "Дом" говорит доцент Киевской школы экономики, координатор исследовательского проекта UaFoodTrade Олег Нивьевский.

Ведущая программы — Алёна Черновол.

— Тонкостей в вопросе о запуске рынка земли много. Одна из самых дискуссионных — как обезопасить наши земли от скупки. К примеру, когда россияне или представители незаконных вооружённых формирований через подставных покупателей будут эти земли скупать. Есть такая опасность, на ваш взгляд?

— В законе у нас прописано это прямой нормой, что представители террористических организаций, или государства-агрессора, или те, которые находятся в санкционном списке, — им запрещено покупать земли сельхозназначения в Украине. То есть это прямая норма, которая должна выполняться.

Но если будут какие-то обходные манёвры, то это уже предмет работы наших правоохранительных органов и других органов, которые ответственны за выполнение условий закона.

— А откуда люди, которые будут продавать эту землю, могут получать информацию, чтобы можно было отследить источники доходов у покупателя? Например, где тот или иной человек взял деньги, чтобы купить мою землю?

— Такая функция будет выполняться нашими нотариусами.

Все сделки будут выполняться через нотариуса, и уже нотариус будет смотреть по всем реестрам, которые ему доступны, и определять, кто тот человек или та юридическая компания. И таким образом будет определять источники.

Касательно источников дохода, то это тоже как бы ложится на плечи нотариусов. И они уже всеми возможными для них способами должны определить — выполняются условия закона или нет.

— К сожалению, мы понимаем, что есть недобросовестные нотариусы, которые будут готовить такие сделки. Кто может их контролировать?

— Нотариусы находятся под контролем Министерства юстиции. И уже Минюст будет определять, насколько нотариусы выполняют надлежащим образом свои функции.

Были прецеденты во время моратория на продажу земли, когда была волна рейдерских захватов, тогда тоже определяли так называемых чёрных регистраторов. И это существовало, ввелось такое определение. Не думаю, что в данном случае это будет как-то иначе выполняться.

То есть система существует, функционирует, и буквально на протяжении прошлого года были приняты некоторые законодательные инициативы, которые существенно уменьшают риск такого недобросовестного поведения нотариусов и риск рейдерских захватов.

— Цена на гектар вырастет сразу с запуском рынка земли или это произойдёт позже, после захода на рынок юридических лиц, которые смогут покупать землю с 2024 года? И до какой планки, по нашим прогнозам, может дойти?

— Самое интересное то, что цена на землю уже увеличилась существенно с 2015 года, когда только разговоры о введении рынка или упрощении моратория начали вестись. После 2019 года — тоже, когда эти дискуссии вообще стали интенсивными и когда начались уже реальные действия по разработке обширного земельного пакета реформ. Рынок поверил в такие намерения государства. И цена на землю, на аренду земельных паёв увеличилась фактически с 2015 года в 4 раза в гривневом эквиваленте и в 3 раза в долларовом эквиваленте.

С 1 июля рынок начал действовать, так сказать, в урезанной форме. Потому что покупать землю сейчас могут только физические лица. Поэтому ожидать большого скачка цен не стоит. По нашим оценкам, сейчас возможен рост максимум 10%.

Но цены на землю и так будут возрастать, потому как на это есть существенные причины. Земля как ресурс находится в фиксированном объёме, а спрос на продовольствие не только в Украине, но и глобально растёт. И поэтому спрос на нашу землю тоже будет увеличиваться. Соответственно, и цена на землю тоже будет увеличиваться.

Во всём мире цена на землю находится в восходящем тренде. И нет каких-то причин думать, что цена на землю должна падать.

— Сейчас называют цифру около 10 тыс. долл. за гектар. На ваш взгляд, это уже финансовый потолок? Или, возможно, цена будет расти и дальше?

— На данном этапе средняя цена, которую я оцениваю, — она где-то равняется около 2,5 тыс. долл. за гектар. Это в среднем по Украине. Она будет возрастать, конечно, я думаю, раза в 2 где-то на протяжении 5 лет она должна возрасти. Чтобы цена была в 10 тыс. долл., нужно, чтобы продуктивность сельского хозяйства увеличилась в Украине хотя бы раза в три. Это, в принципе, возможно.

Поэтому "потолок", на который мы сейчас можем рассчитывать, — это, наверное, всё-таки цена на уровне наших соседних западных государств — Польша и другие страны, где цена где-то находится на уровне 10 тыс. долл. за гектар.

— Одна из основных "пугалок" — о том, что кто-то купит участок земли, например, возле государственной границы и организует там коридор для нелегалов и контрабандистов. Как такой момент будут контролировать? Есть ли действительно в приграничных районах эти земли для сельскохозяйственного использования?

—Такие земли, конечно же, есть. Но то, что вы сказали, — по-моему, это чисто криминальное дело. Можно в Киеве купить квартиру абсолютно на законных основаниях и там сделать какие-то криминальные вещи.

Поэтому, мне кажется, что то, что вы сказали, находится в сфере полномочий наших органов правопорядка, которые должны такие случаи выявлять и обезвреживать.